房地产项目建设合同严密问题 [发表于 2004/9/29] 状态 开放帖 精华贴 浏览量 8476 |
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今天先谈一个合同的严密问题。
合同的严密我个人认为应建立在良好的工程项目的设计管理基础之上。如一个工程项目在施工中经常出现设计变更、洽商，再严密的合同实施起来难度也是很大的。如设计管理到位了，几乎很少出现设计变更洽商的基础上，合同管理也就好多了。
合同文本从目前基本运作来讲，应作为招标范围。在工程招标时，就应起草了合同文本。
一个严密的合同，应包括：
一、明确的工作界面，明确的工作界面划分的基础是建立一个合理的合同构架。如设计合同构架，哪些项目由设计总包来做，哪些项目是由专业的设计公司进行分包，总包与分包之间的设计工作怎么衔接，相互之间怎么配合，相互之间配合的时间要求，进度要求，工作深度要求是什么在合同文本中都要予以明确。工作界面划分的标准是：既不重复又不遗留。并且把工作界面的接合表述得十分清楚。
二、明确合同造价及合同调整价格的范围。一个设计管理到位的项目，调价的机率应是非常之低的。也就是说一个工程项目设备管理到位和合同管理到位的工程项目，其成本基本上是一个定数，可以归避工程项目在施工过程的造价风险。
三、明确进度控制要求。
目前国内所有标准合同，往往只有一个笼统的总体工期，缺乏对工程项目实施过程中的里和碑进度控制点的控制。
如一个工程项目的完工日期为二OO四年十二月三十一日。那么现有的合同，基本就是一个模式，合同工期为二OO四年十二月三十一日。目前市场上几乎还没有看到合同中网络计划中的关键路线控制点作为合同管理的一个重要组成部分。
所以我个人认为，并且由我们北京兴健工程项目管理有限公司起草的招投文件和合同条款会超前的把工程项目管理的系统思想引入到合同管理中来，把工程进度管理中网络管理中关键路线控制点作伙合同管理的一个重要部分。如把里程碑的关键路线控制点的完成情况列为支付工程进度款的必要条件。
四、明确付款办法。
以往合同的付款条件不外乎按甲方确认的上月实际完成工程量的百分比进行付款，而我们的合同条款将关键路线的控制点的完成情况纳入了付款的一个重要条件。这样对工程项目的进度实施起了一个保障作用。并将付款时需由施工单位提交的分阶段的质量检查情况（如隐蔽工程验收单、现场安全文明情况纳入了支付工程进度的条件之中。
五、对于违纸情况的处理（如进度、质量）
欢迎讨论。
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楼主
 易风
职务 论坛总版主
军衔 主帅
来自 北京市
发帖 4895篇
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 Re:房地产项目建设合同严密问题
[回复于 2004/9/29]
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国内很多的工程是先干活，后签合同的，所以在很多方面理论上都可以很理想，但在实际工作中却行不通，这也是国情的一部分！
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1楼
view
职务 无
军衔 三等兵
来自 北京
发帖 27篇
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Re:房地产项目建设合同严密问题
[回复于 2004/9/30]
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不严密
一是因为里面有太多拿不上台面的利益；
二是因为，没有任何一方有严格按照计划执行的习惯和能力！也没有对合同执行中可能遇到的问题的预见能力！
假使合同条文签订得很严格，一旦遇到不利于自己的问题，就想方设法回避。
中国人确实还缺乏诚信和合同意识，而从根本上说，这些是对双方，对整个经济发展都有利的。
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2楼
澳洲考拉
职务 无
军衔 三等兵
来自 不告诉你 :)
发帖 67篇
注册 2004/4/17
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Re:房地产项目建设合同严密问题
[回复于 2004/10/3]
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在 发表的内容
今天先谈一个合同的严密问题。
合同的严密我个人认为应建立在良好的工程项目的设计管理基础之上。如一个工程项目在施工中经常出现设计变更、洽商，再严密的合同实施起来
...................................... |
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这个前提无疑是对的，但是在实际操作起来确是根本行不不通的，只要有人为的因素，就不可避免会有错误发生，只不过是错误的概率大小而已，而设计就是一项受人的因素干扰很强的工作，尽管现在有了计算机设计软件，但是普遍的看法现在的设计错误要比过去手工绘图的错误高得多，所以建立在这个假设上的合同管理就有点虚渺了。
合同管理，或者说是项目管理的范围，文章都已经说到了，关键是如何做，如何排除认为的因素，这里面既包括工作上的失误，也包括楼上朋友指出的上不了台面的干扰，把握不住自然无法进行合同管理，即使在设计完美无缺的情况下！
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认真做事，放松做人！
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3楼
KPL
职务 无
军衔 中士
来自 不告诉你 :)
发帖 440篇
注册 2003/3/13
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Re:房地产项目建设合同严密问题
[回复于 2004/10/20]
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首先，招投标本身就是为了授予或获得一个相对有利的合同，所以招标其实就是对合同的招标。
其次，世上本就没有一个合同是严密的，所谓严密都是相对而言，因为没有任何一个项目是完全一样的，项目本身存在动态的特性，所以即使严密也只是静态的严密，无法一概而言。
第三，一切的项目均建立在一个有形或无形的合同基础上，所以，项目管理的实质就是履行合同的管理，项目管理职能建立在合同管理基础上，所谓把项目管理理念引入合同管理实践中难以实现，且必然造成合同履行的不完全或不完美。
最后，合同的框架实质上是实施项目的约束体系，是项目实施在程序与实体上的标准规范。故此，在实践中，项目管理人员必须实现合同履行的完美，而不是去追求合同内容即项目本身的完美，二者难以兼顾，否则，必然导致违约，违约意味着合同履行的不完美，也就意味着项目管理得不完美。
一家之言，供大家参考。
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4楼
徐君孟
职务 无
军衔 无军衔
来自 浙江
发帖 1篇
注册 2004/10/20
PM币 1
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Re:房地产项目建设合同严密问题
[回复于 2004/10/22]
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现在虽然有严格的招投标体系，但是基本上80％以上的工程但是事先就定好的！招投标里面有太多的黑暗了。 导致再中标后合同上十分的含糊， 只有众多的业主、承包商吃多了亏，才会慢慢的加强意识
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一切都是项目，一切都将成为项目！
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5楼
ceh
职务 无
军衔 中尉
来自 浙江
发帖 429篇
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Re:房地产项目建设合同严密问题
[回复于 2004/10/26]
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同意徐兄的第一和第二条意见。正因为合同执行中的不可预见性，才突出了合同管理的必要性和重要性。所以合同订立时应注重的是合同双方责任、义务的划分和界定，而不是合同事件本身的范围划分。所谓的“严密”也应是合同双方责任、义务的划分和界定的严密，而不是追求一个由完美的设计、计划而界定出的合同文本。变更和索赔等都是合同管理的有效手段和工具，当成合同不“严密”不到位的来理解，是否太.....。
此外，合同是否“严密”和工程招标是否黑暗并无直接联系。私下订立的合同可以是不合法的但并不代表不严密的。怕只怕合同订立时就有意无意地留下活口，或是蛮好地一份合同执行时来一领导随意下一旨意拍个板，那真叫我们这些干活的苦死了。
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6楼
yanwanc
职务 无
军衔 少尉
来自 杭州
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Re:房地产项目建设合同严密问题
[回复于 2004/10/27]
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同意
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学以致用......
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7楼
leslie_tzl
职务 无
军衔 三等兵
来自 浙江
发帖 17篇
注册 2004/10/27
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Re:房地产项目建设合同严密问题
[回复于 2004/10/31]
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俺现在理解的合同严密性就是：
不管领导要求什么，你总能做到：让他满意了，可合同还是没问题。
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8楼
cometrue
职务 无
军衔 少尉
来自 北京
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